|
|
розвиток довгострокової оренди, оскільки звичайна оренда не забезпечувала належний захист інтересів орендарів від посягань третіх осіб і навіть власника.
Уже в III ст. н.е. землевласники почали віддавати свої землі в обробку в спадкову оренду. Одержана в спадщину оренда називалася емфітевзисом. Водночас розвивається оренда сільських земель під забудову, яка набула назву суперфіція. Імфітевзис, і суперфіцій подібні до сервітутів тим, що вони є правами на користування чужою річчю. Своєрідною ж рисою, яка відрізняє їх від сервітутів, є широкий зміст та тривалість їхньої дії.
Емфітсвзис. У класичному праві терміном емфітевзис (грецьк. - обробка, насадження) позначалася тривала (100 і більше років) спадкова оренда землі, яка широко практикувалася в Римській державі. Така тривала спадкова оренда, добре захищена від свавілля і за порівняно невелику плату за землю, притягала багатьох безземельних і малоземельних селян. Початок емфітевзис-ному володінню землею був покладений у великих імператорських маєтках, які потребували обробки. За прикладом імператорів церква, міста, а потім і приватні особи - великі землевласники - почали віддавати в таку оренду свої необроблені земельні ділянки.
Від звичайної оренди, яка практикувалася здавна, емфітевзис відрізняється насамперед тим, що з ним виникало право на чужу річ, оскільки досить було своєчасно сплачувати всі податки і виконувати повинності, орендатор та його спадкоємці зберегли за собою землю. Договір про встановлення емфітев-зисного користування містив у собі таке зобов'язання власника: наймач не буде позбавлений Держання, поки вносить плату згідно з договором.
Друга відмінність від звичайної оренди полягала в тому, що орендатор наділявся правом застави і навіть відчуження емфітевзиса - повністю або частково, - щоб тільки не постраждали інтереси власника. Право на відчуження емфітевзиса обмежувалось обов'язком суб'єкта емфітевзиса попередити власника землі про можливе відчуження емфітевзиса, але за власником визнавалося право переважної купівлі, яким він міг скористатися протягом двох місяців. У випадку відчуження емфітевзиса власник мав право на одержання двох відсотків купівельної ціни.
Крім того, емфітевтам не заборонялося змінювати початкове призначення землі (не погіршуючи її), передавати її своїм спадкоємцям, поступатися своїм правом іншій особі, встановлювати сервітути, але назавжди покинути ділянку вони не мали права. Плоди землі після їх відокремлення ставали власністю емфітевта.
Емфітевзис виникав шляхом договору з власником легату, що встановлювався власником-спадкодавцем, на підставі судової постанови під час поділу спільного майна (емфітевзис не міг бути поділений на частини, а тому присуджувався одній особі).
|
Права емфітевта припинялися у випадку придбання ним права власності на орендовану землю, внаслідок погіршення ділянки, у випадку несплати податків упродовж двох років, якщо власником була церква, і протягом трьох років у всіх інших передбачених випадках. Власник зберігав за собою право віндикаційного позову до наймача, коли траплялося прострочення платежу. Якщо ж орендатор регулярно сплачував податки, сумлінно виконував свої обов'язки перед власником, земля ні в нього, ні в його правонаступників не могла бути відібрана. У випадку порушення його прав, враховуючи таке тривале право наймача, претор надавав йому як посесорні інтердикти, так і речовий позов - позов, аналогічний речовій віндикації проти всіх, навіть проти власника. Внаслідок цього таке право набуло характеру особливого права на чужу річ.
Суперфіцій - буквально означає - те, що знаходиться на поверхні землі. Якщо за емфітевзисом землю передавали під обробку для виробництва сільськогосподарської продукції, то за суперфіцієм землю орендували під забудову. Уже в перірд республіки держава і окремі міські общини нерідко здавали ділянки міської землі під забудову. Поступово до такого способу передачі земель стали вдаватися і приватні особи. Ось чому суперфіцій часто визначають як довгострокове, відчужуване, таке, що переходить у спадщину, право користування чужою землею для забудови.
Отже, суперфіцій як речове право виникає лише в результаті забудови житлового будинку або іншої споруди на чужій землі. Юридично між землею і зведеною на ній будовою існувало таке співвідношення, як між головною і придатковою річчю. Враховуючи, що придаткова річ йде за головною, то хто б не збудував дім, його власником може бути визнаний лише той, кому належить земля.
Отже, договір передачі землі під забудову, по суті, розглядався спочатку, як звичайний договір оренди, внаслідок чого наймач-суперфіціонарій мав тільки зобов'язальну вимогу до власника, а не речове право. Але згодом претор цілком справедливо виділив його з ряду звичайних короткострокових орендаторів, надавши суперфіціонарію певні права і особливі засоби захисту. Крім відчуження, безстроковості і переходу у спадщину, ці права захищалися від усіх сторонніх осіб і від самого власника за допомогою позовів і інтердиктів, аналогічних за своїм змістом віндикаційним, негаторним і прогібіторним позовам, а також володарським інтердиктам. І суперфіцій, і емфітевзис, в основних своїх рисах сконструйовані претором, згодом, вже в очищеному від слідів юридичного дуалізму вигляді увійшли до Уложення Юстиніана.
Що перешкоджає зачислити емфітевзис та суперфіцій до розряду сервітутів? Адже тут ми маємо справу з правом на чужу річ. Справді, суперфіцій і емфітевзис, як і сервітути, мають речовий характер, будучи обмеженими пра-
|
|
:
: